بعد حقوقی تصرف عدوانی، قانون آئین دادرسی مدنی
ماده ۱۵۸ قانون ائین دادرسی مدنی
اولین و شاید مهمترین ماده حقوقی مربوط به تصرف عدوانی ماده ۱۵۸ قانون ائین دادرسی مدنی است. مادهٔ ۱۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی دربارهٔ دعوای تصرف عدوانی صحبت می‌کند. بر اساس این ماده، دعوای تصرف عدوانی شامل ادعای متصرف سابق است که بدون رضایت او، مال غیرمنقول را از تصرف خود خارج کرده و اعادهٔ تصرف خود را درخواست می‌کند.
این تعریف فقط برای اموال غیرمنقول اعمال می‌شود، بنابراین اگر کسی به صورت عدوانی مال منقولی مانند اتومبیل یا تلفن همراه را از تصرف شخص دیگری خارج کند، تعریف فوق این موارد را شامل نمی‌شود.در دعوای تصرف عدوانی، شخصی که ادعا می‌کند مال از تصرف او خارج شده است، نیازی ندارد به مالکیت خود استناد کند. برای اثبات دعوای خود، کافی است تصرف سابق خود را اثبات کند.
اگر شخص در دعوای تصرف عدوانی شکست بخورد، می‌تواند پس از آن دعوای مالکیت را مطرح کند، اما معکوس این موضوع قابل قبول نیست.
ماده ۳۰۸ قانون مدنی درباره تصرف عدوانی
ماده ۳۰۸ قانون مدنی درباره تصرف عدوانی صحبت می‌کند. این ماده برخی شروط را برای اثبات تصرف عدوانی در نظر می‌گیرد. اولین شرط این است که خواهان دعوای تصرف باید قبلاً بر ملک مورد تصرف حقوقی داشته باشد، به این شرط “سبق تصرف خواهان” می‌گویند. شرط دیگری که لازم است برآورده شود، لحوق تصرف خوانده است که به معنی داشتن حقوقی برای تصرف به نحو عدوانی است. برای درک بهتر این موضوع با یک وکیل حقوقی تهران یا وکیل ملکی تهران حتما تماس بگیرید.
به عبارت دیگر، در زمان ارائه شکایت در دادگاه، خوانده باید ملک را به صورت غیرقانونی تصرف کرده باشد و تصرف او نباید مبتنی بر منشأ قانونی مانند قرارداد اجاره و غیره باشد. اما شرط سومی که برای طرح دعوای تصرف عدوانی لازم است، این است که تصرف از سوی خوانده به نحو عدوانی صورت گرفته باشد، به عبارت دیگر، تصرف باید به صورت غیرقانونی و عدوانی باشد.
در صورتی که می‌خواهید شکایت خود را در دادگاه مطرح کنید، قبل از طرح دعوای مربوط به تصرف عدوانی، موضوع مرتبط با اصل مالکیت را مطرح نکنید تا از عدم استماع دعوا توسط دادگاه جلوگیری شود. همچنین، مهم است به یاد داشته باشید که دعاوی تصرف عدوانی می‌توانند به صورت حقوقی یا کیفری طرح شوند و دارای ویژگی‌های منحصربه‌فرد خود هستند.
مواد ۶۹۰ تا ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی
این ماده مشخص می‌کند که هر کسی که با استفاده از صحنه‌سازی مانند پی‌کنی، دیوارکشی، تغییر حد فاصل، حفر چاه، غرس اشجار و غیره، در اراضی مزروعی، جنگلها، مراتع ملی، کوهستانها، باغها، قلمستان‌ها و سایر املاک و اراضی متعلق به دولت یا شرکتهای وابسته به دولت یا شهرداری‌ها یا اوقاف و همچنین اراضی و املاک و موقوفات و محبوسات و اثلاث باقیه که برای مصارف عام‌المنفعه اختصاص یافته، تصرف عدوانی انجام دهد یا به هر گونه تجاوز، تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق در موارد مذکور بپردازد، به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌شود.
همچنین، ماده می‌گوید که دادگاه موظف است به صورت موردی تصرف عدوانی را رفع کند یا مزاحمت و ممانعت از حق را برطرف کند و وضعیت قبلی را بازگرداند. تبصره ۱ ماده نیز به رسیدگی خارج از نوبت دعاوی تصرف عدوانی می‌پردازد و تا صدور حکم قطعی، دستور متوقف کردن عملیات متجاوز را صادر می‌کند. تبصره ۲ نیز به صدور قرار بازداشت تحت شرایط خاص اشاره دارد.
دوستان عزیز این قوانین فقط برای اشنایی نسبی و شفاهی کاربران بیان می‌شود و هرکدام پیچیدگی ها و نکات مهم به خود را دارد. تاکیدا در دعاوی خود نیاز به یک وکیل ملکی متخصص یا حداقل یک مشاور حقوقی متخصص برای احقاق حق خود در این زمینه دارید.
انواع تصرف عدوانی از نگاه دستگاه قضا
دعاوی تصرف عدوانی بر اساس نحوه‌ی انجام ان به دو دسته کلی تقسیم می‌شود: تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی. در ادامه به تفصیل این موضوع می‌پردازیم.
تصرف عدوانی کیفری
تصرف عدوانی کیفری مربوط به مواردی است که در صورت اثبات اتهام تصرف برای فرد متصرف، علاوه بر رفع تصرف و اعاده وضع به حالت سابق، مجازات حبس نیز وجود خواهد داشت. مراجع این دعوا، دادگاه کیفری دو و دادسرا می‌باشند.
مجازات فرد متصرف عدوانی چه میزان است؟
مجازات فرد متصرف در این حالت، شامل اعاده وضع به حالت سابق، رفع تصرف و معمولا یک ماه تا یک سال حبس است که البته میزان حبس بر اساس شدت جرم نهایتا تا دوسال ارتقا می‌یابد.
تصرف عدوانی حقوقی
دعاوی تصرف عدوانی حقوقی در صورت طرح دعوای تصرف عدوانی به شکل حقوقی، رای صرفاً به رفع تصرف داده خواهد شد و مجازاتی برای متصرف اتفاق نخواهد افتاد. مراجع این نوع دعوا، دادگاه عمومی حقوقی می‌باشد. برای طرح این نوع دعوا، برخی از شرایط مانند عدم سابقه تصرف متصرف، تصرف به نحو عدوانی، موضوع مربوط به مال غیرمنقول مانند ملک یا زمین و سابقه تصرف خواهان دعوی لازم است. در این شرایط شما نیاز به یک وکیل ملکی تهران دارید.
نکات مهم تصرف عدوانی حقوقی
در دعاوی تصرف عدوانی حقوقی، رسیدگی و صدور رای به شکل خارج از نوبت انجام می‌شود. اصل تناظر نیز باید رعایت شود و هر دو طرف حق دفاع را دارند. در دادگاه، تصرف قبلی خواهان و تصرف عدوانی خوانده باید احضار شوند و شخص ثالثی نیز می‌تواند وارد شود. حکم در این نوع دعاوی سریعا اجرا می‌شود و تجدیدنظرخواهی در این مورد برخلاف سایر دعاوی، مانع اجرای حکم نمی‌شود.
چگونه می‌توان دعاوی تصرف عدوانی را به صورت کیفری پیگیری کرد؟
در دعوای حقوقی مربوط به امور ملکی، شما به دادگاه مراجعه می‌کنید تا ادعای خود را ارائه دهید و از دادگاه خواستار حل اختلاف و تعیین حقوق و تعهدات مربوط به ملک خود شوید. در این نوع دعوا، برای برقراری حقوق خود نیازی به اثبات مالکیت ندارید و می‌توانید با ارائه مدارک و شواهد مناسب، دلایل و استدلال‌های قانونی خود را به دادگاه ارائه کنید.
در مقابل، در دعوای کیفری مربوط به امور ملکی، شما به ارائه دلایل و شواهدی برای اثبات مالکیت خود نیاز دارید. علاوه بر اثبات مالکیت، شما همچنین باید سوءنیت مجرم را نیز اثبات کنید، به عبارتی دیگر باید ثابت کنید که فرد متهم قصد داشته است ملک شما را به طور غیرقانونی تصرف کند یا به شکلی مجرمانه عمل کرده است.
اگرچه هر دو نوع دعاوی تصرف عدوانی را می‌توان برای پیگیری مسائل ملکی استفاده کرد، اما در دعوای حقوقی نیازی به اثبات سوءنیت مجرم ندارید و از طرف دیگر، در دعوای کیفری باید به اثبات مالکیت و سوءنیت مجرم بپردازید. این تفاوت‌ها در روند و استدلال‌های حقوقی دعواها می‌تواند مؤثر باشد.
تفاوت دعاوی تصرف عدوانی با خلع ید چیست؟
دعوای تصرف عدوانی و دعوای خلع ید دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند. در ادامه، به توضیح تفاوت‌هایی که بین این دو مورد وجود دارد، می‌پردازم:
۱. **محدودیت در موضوع قابل طرح**: دعوای تصرف عدوانی برای اموال غیر منقول (مانند زمین و ساختمان) قابل طرح است، در حالی که دعوای خلع ید برای اموال منقول و غیر منقول قابل طرح است.
۲. **قابلیت خارج از نوبت رسیدگی**: دعوای تصرف عدوانی می‌تواند خارج از نوبت رسیدگی قضایی رسیدگی شود، در حالی که دعوای خلع ید این امکان را ندارد و باید در نوبت مقرر مورد رسیدگی قرار گیرد.
۳. **ضرورت حکم قطعی**: در دعوای خلع ید، حتماً باید حکم قطعی (حکمی که قابل استئناف نباشد) صادر شود تا حکم لازم الاجرا شود. اما در دعوای تصرف عدوانی، می‌توان قبل از صدور حکم قطعی، حکمی به موعد اجرا گذاشت. بنابراین، پس از صدور حکم در دعوای تصرف عدوانی، اجراییه صادر و رای اجرا می‌شود.
۴. **هزینه دادرسی**: دعاوی تصرف عدوانی دعاوی غیر مالی هستند و هزینه دادرسی آنها مانند سایر دعاوی غیرمالی خواهد بود. اما هزینه در دعوای خلع ید، بر اساس قیمت ملک مشخص خواهد شد.
۵. **اثبات مورد موردنیاز در دعوای خلع ید**: در دعوای تصرف عدوانی، می‌بایست سبق تصرف را اثبات کنید. اما در دعوای خلع ید، علاوه بر سبق تصرف، باید مالکیت فرد را نیز اثبات کنید.
در چه شرایطی به دادخواست تصرف عدوانی رسیدگی می‌شود؟
شرایطی که برای رسیدگی به این دادخواست لازم است دارید عبارتند از:
۱. **سابقه تصرف خواهان**: باید اثبات شود که شما به مدتی از اموال غیرمنقول استفاده کرده‌اید و تصرف متصرف ناخواسته بوده است. مثلاً، اگر دارای یک آپارتمان هستید، باید ثابت شود که به مدتی در آن اقامت کرده‌اید و این مورد توسط اطرافیان نیز تایید شده باشد.
۲. **عدم سبق تصرف خوانده**: باید ثابت شود که خوانده بعد از تصرف شما اقدام به تصرف اموال غیرمنقول کرده است. در غیر این صورت، قاضی نمی‌تواند حکم رفع تصرف علیه خوانده صادر کند.
۳. **عدوانی بودن تصرف**: تصرف باید به زور و ناخواسته انجام شده باشد و بدون رضایت متصرف قبلی باشد.
۴. **غیر منقول بودن مال مورد تصرف**: تصرف باید بر روی اموال غیرمنقول انجام شده باشد و مال منقول مانند خودرو مورد تصرف قرار نمی‌گیرد.
با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی، دعاوی تصرف عدوانی باید در دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول اقامه شود. لازم به ذکر است که شما نیازی به مالکیت ملک ندارید تا بتوانید شکایت کنید؛ حتی مستاجر بودن و متصرف عدوانی صاحبخانه نیز موجب رسیدگی به دادخواست می‌شود.
مواردی که دادخواست رفع تصرف عدوانی رد می‌شود؟
در قوانین مربوط به دعاوی تصرف عدوانی، برخی موارد و شرایطی وجود دارد که در صورت بروز دعوای تصرف عدوانی، دادگاه ممکن است آن را رد کند. در ادامه به برخی از این موارد خواهیم پرداخت:
۱. قرارداد میان متصرف و مالک: در صورت وجود قراردادی بین متصرف و مالک ملک، اگر مشکل به خلع ید ملک مربوط باشد، دادگاه ممکن است دعوای تصرف عدوانی را رد کند.
۲. اثبات مالکیت: وجود مالکیت رسمی و قانونی خواهان، می‌تواند دلیلی بر اثبات تصرف عدوانی باشد. اما تنها ارائه سند مالکیت برای اثبات تصرف عدوانی کافی نیست و در صورت عدم وجود ادله کافی برای اثبات تصرف عدوانی، دادگاه ممکن است ادعای آن را رد کند.
۳. دعوای بین مالک و مستاجر: حقوق‌دانان معتقدند که دعوای بین مالک و مستاجر، در اکثر موارد، به عنوان دعوای تصرف عدوانی محسوب نمی‌شود و بدین ترتیب، در صورت بروز چنین دعواهایی، دادگاه ممکن است آن را رد کند، مگر اینکه مدت زمان رسمی قرارداد مستاجری به پایان رسیده باشد.
لازم به ذکر است که ممکن است موارد و شرایط مربوط به تصرف عدوانی در هر قانون یا جغرافیای خاصی متفاوت باشد. در نتیجه، بهتر است در هر مورد به مشاوره حقوقی متخصص مراجعه کنید تا بتوانید درستی ادعاها و حقوق خود را بهتر بررسی کنید.
دعاوی تصرف عدوانی مالک و مستاجر
در مواردی که مستاجران از تصرفات صاحب خانه در ملک خود ناراضی هستند، آنها می‌توانند دعاوی علیه مالک را اقامه کنند، حتی اگر مالک بدون رضایت مستاجر، اقدام به تصرف ملک کند. این مسئله بیشتر با حقوق مستاجران مربوط است و ربط چندانی به مالکیت مالک ندارد.
همانطور که در ابتدای متن ذکر شد، مالک بودن اصل مهم در این دعاوی است و اصل بر متصرف سابق ملک خواهد بود. به عبارت دیگر، مستاجران می‌توانند از حقوق قانونی خود برای حفظ حقوق خود در ملک استفاده کنند، بدون اینکه نیاز به اثبات مالکیت ملک داشته باشند.
در اینگونه موارد، دادگاه معمولاً به ادعاها و شواهد مستاجران توجه می‌کند و تصمیم‌گیری می‌کند که آیا تصرف صاحب خانه در ملک مستاجران به طور غیرمجاز بوده یا خیر. اگر تصمیم گرفته شود که دعاوی تصرف عدوانی اتفاق افتاده است، دادگاه ممکن است تصمیم‌های لازم را برای حفظ حقوق مستاجران اتخاذ کند، از جمله توقف تصرفات صاحب خانه و تعویض مستاجران در ملک.
لازم به ذکر است که قوانین مربوط به حقوق مستاجران و تصرفات صاحب خانه ممکن است در هر قانون یا جغرافیای خاصی متفاوت باشد. بنابراین، بهتر است در هر مورد به مشاوره حقوقی متخصص مراجعه کنید تا بتوانید حقوق و وظایف خود را به درستی بررسی کنید.
دعاوی تصرف عدوانی؛ ملک مشاع
در مواردی که در املاک مشاع دعوا بوجود می‌آید، می‌توانید دادخواست خود را به دادگاه ارائه کنید. اساساً، قاضی در اینگونه موارد به رفع تصرف ملک مشترک رای می‌دهد و تلاش می‌کند تا به راه حلی که منصفانه و منطقی باشد برسد.
ارکان دعاوی تصرف عدوانی در ملک مشاع شامل دو عنصر اصلی است. اولین عنصر، سابقه تصرف خواهان است، به عبارتی که شما باید اثبات کنید که قبل از تجاوز شریکتان، شما از محدوده مشاع استفاده می‌کرده‌اید. دلایل متنوعی می‌تواند برای اثبات این سابقه تصرف استفاده شود، از جمله شواهد مکتوب، شواهد شاهدان، عکس‌ها و غیره.
دومین عنصر، عدم تصرف سابق شریکتان است، به عبارت دیگر، شما باید اثبات کنید که شریکتان از محدوده مشاع استفاده غیرمجاز کرده و به تصرف بخشی از سهم شما درآمده است.
دادگاه در اینگونه موارد، با بررسی شواهد و ادله ارائه شده توسط طرفین، به تصمیم می‌رسد که آیا تصرف شریکتان عدوانی بوده و باید رفع تصرف مشاع را انجام دهد یا خیر. در صورت تصمیم به رفع تصرف، دادگاه ممکن است تصمیم‌های لازم را صادر کند تا حقوق شما در ملک مشترک حفظ شود، مانند توقف تصرف شریکتان و بازگرداندن بخشی از سهم شما.
در هر صورت، همواره توصیه می‌شود قبل از خریداری املاک مشترک، در مورد تقسیم بندی و حقوق هر شریک نهایت شفافیت و صراحت را به خرج دهید تا در آینده دچار مشکلات این چنینی نشوید. همچنین، بهتر است با یک وکیل ملکی مشورت کنید تا در مورد حقوق و وظایف خود در این نوع املاک به درستی آگاه شوید.
وکیل تصرف عدوانی
بنابراین، در هر صورت، برای تشخیص و اثبات تصرف عدوانی و حقوق مربوطه، معمولاً نیاز به ارائه شواهد و ادله قانونی دارید و بررسی دقیق توسط دادگاه انجام می‌شود. در اکثر مواقع شما نیاز به یک وکیل ملکی، متخصص، متعهد و اگاه دارید.
وکیلی ملکی که با داشتن تخصص قوی در زمینه تصرف عدوانی، توانایی بالایی در شناسایی و بررسی حقوق مالکان و متصرفان و استفاده از دانش عمیق حقوقی خود و تجربه‌ی گسترده در این زمینه، بهترین راه حل‌ها را برای مواجهه با دعاوی تصرف عدوانی پیدا کند و به موکلان در به دست آوردن حقوقشان کمک می‌کند.
یکی از بهترین و به نام‌ترین وکلای ملکی تهران، اقای علی نیکجو، وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد. اقای نیکجو با پشتوانه‌ی قوی حقوقی، تجربه چندین ساله خود و همچنین نظم و وقت شناسی در پیگیری پرونده های حقوقی یکی از موفقترین وکلای حقوقی تهران بوده است که بیش از صد پرونده‌ی موفق در زمینه ی مورد بحث داشته اند. خدمات حقوقی موسسه حقوقی تحت مدیریت اقای نیکجو در زمینه‌ی دعوای تصرف عدوانی شامل:
– بررسی حقوقی: ارزیابی دقیق حقوق مالکان و متصرفان و بررسی شرایط تصرف عدوانی.
– مشاوره حقوقی: ارائه مشاوره جامع و راهنمایی در مورد روش‌های مواجهه با دعاوی تصرف عدوانی و حفظ حقوق مالکان.
– تهیه و پیگیری اسناد: تهیه و پیگیری اسناد و مدارک لازم برای ثبت شکایات و اقدامات حقوقی.
– نمایندگی در دادگاه: نمایندگی در دادگاه‌ها و ارائه دفاع کارآمد برای مشتریان در مواجهه با تصرف عدوانی.
دوستان و ایرانیان عزیزی که درگیر پرونده‌های ملکی به خصوص تصرف عدوانی هستند، می توانند از طریق کانال ارتباطی ما اقدام کنند.
- ۰۲۱-۲۶۳۷۳۰۵۴
- ۰۹۱۲۳۶۴۴۲۴۷
- info@alinikjou.com
- تهران، زعفرانیه، مقدس اردبیلی، اول شادآور، پلاک ۱۵، طبقه ۲، واحد ۵
با سلام، من خارج از کشور سکونت دارم ولی ملک من در زعفرانیه تهران توسط یک شخص تصرف شده. لطفاً منو در این خصوص راهنمایی بکنید.
سلام و عرض ادب خدمت شما جناب آقای کوهسار؛
ممنون از شما که برای مسائل حقوقی خود در زعفرانیه تهران گروه حقوقی نیکجو را انتخاب کردید. مشاوران ما در این خصوص با شما در ارتباط خواهند بود.