دعوای ابطال مبایعه نامه (عقد بیع، فسخ، ابطال، انفساخ و یا اقاله)

مبایعه نامه یک قرارداد رسمی است که بین خریدار و فروشنده منعقد می‌شود و به ثبت می‌رسد. این قرارداد می‌تواند برای خرید و فروش هر نوع مالی، از جمله اموال منقول و غیر منقول، تنظیم شود. و محور دعوای ابطال مبایعه نامه می باشد.

نکات مهم برای تنظیم مبایعه نامه

• اتحادیه بنگاه داران: خریدار و فروشنده باید اطمینان حاصل کنند که بنگاهی که مبایعه نامه را تنظیم می‌کند، دارای پروانه کسب از اتحادیه بنگاه داران باشد. عدم صداقت بنگاه می تواند یکی از عوامل طرح دعوای ابطال مبایعه نامه باشد.
• کد رهگیری: خریدار باید از بنگاه دار بخواهد که برای ملک کد رهگیری دریافت کند. کد رهگیری یک کد ۱۶ رقمی است که توسط سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور صادر می‌شود و نشان‌دهنده این است که ملک به یک نفر دیگر فروخته نشده است.
• تایید امضای طرفین: خریدار باید از بنگاه دار بخواهد که امضای فروشنده را در مبایعه نامه تأیید کند. این کار برای جلوگیری از جعل امضای فروشنده انجام می‌شود.
• تعداد نسخه‌ها: مبایعه نامه باید در چند نسخه تنظیم شود. معمولاً دو نسخه برای خریدار و فروشنده و یک نسخه برای بنگاه دار صادر می‌شود.
• اسناد نزد بنگاه دار: اگر در جریان تنظیم مبایعه نامه، اسنادی نزد بنگاه دار می‌ماند، باید در مبایعه نامه ذکر شود.
• مالکیت ملک: خریدار باید بررسی کند که ملک مورد نظر در مالکیت فروشنده قرار دارد یا اینکه در رهن بانک یا شخص دیگری است.
• چک‌ها: خریدار و فروشنده باید دقت کنند که چک‌های دریافتی یا پرداختی را به طور کامل و با درج تاریخ و مبلغ دقیق پر کنند. همچنین باید یک کپی از چک‌ها را نزد خود نگه دارند.
• رسمی بودن معامله: تنظیم مبایعه نامه در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه، دلیل بر رسمی بودن معامله نیست. برای رسمی شدن معامله، باید سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود و این می تواند علتی بر طرح دعوای ابطال مبایعه نامه باشد.
• قلم خوردگی و پشت نویسی: خریدار و فروشنده باید دقت کنند که در مبایعه نامه هیچ‌گونه قلم خوردگی یا پشت نویسی وجود نداشته باشد.

توصیه‌های اضافی در خصوص طرح دعاوی ابطال مبایعه نامه

• خریدار و فروشنده باید قبل از امضای مبایعه نامه، تمام بندهای آن را به دقت مطالعه کنند و در صورت وجود هرگونه ابهام، از مشاور حقوقی کمک بگیرند.
• خریدار باید از بنگاه دار بخواهد که یک نسخه از مبایعه نامه را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کند.
• خریدار باید در اسرع وقت نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه اقدام کند.

 دعوای ابطال مبایعه نامه

مبایعه نامه قراردادی است که به موجب آن یک طرف، مالی را در مقابل دریافت مبلغی به طرف دیگر می فروشد. مبایعه نامه می تواند به صورت عادی یا رسمی تنظیم شود.در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه قصد دعاوی ابطال مبایعه نامه داشته باشد، باید دلایل خود را به دادگاه ارائه دهد. دلایل طرح دعوای ابطال مبایعه نامه می تواند یکی از موارد زیر باشد:

• عدم اهلیت طرفین
• وجود عیب در مورد معامله
• وجود تدلیس یا غبن
• عدم رعایت شرایط قانونی در تنظیم مبایعه نامه

مرجع رسیدگی به دعوای ابطال مبایعه نامه

رسیدگی به دعوای ابطال مبایعه نامه در صلاحیت دادگاه حقوقی است. این دعوی یک دعوی مالی محسوب می شود و طبق قانون آیین دادرسی مدنی، باید در دادگاه محل وقوع ملک یا محل سکونت خوانده (فروشنده) اقامه شود.

مراحل رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

پس از طرح دعوای ابطال مبایعه نامه در دادگاه، دادگاه به طرفین فرصت می دهد تا دفاعیات خود را ارائه دهند. سپس، دادگاه با بررسی مدارک و ادله طرفین، رای خود را صادر می کند.

عواقب ابطال مبایعه نامه

در صورتی که دادگاه حکم به ابطال مبایعه نامه صادر کند، مبایعه نامه از ابتدا باطل محسوب می شود و طرفین معامله ملزم به اجرای آن نخواهند بود.

نمونه ای از دلایل ابطال مبایعه نامه

در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه صغیر یا محجور باشد، مبایعه نامه به دلیل عدم اهلیت یکی از طرفین باطل خواهد بود. همچنین، در صورتی که مورد معامله دارای عیب باشد و این عیب در زمان تنظیم مبایعه نامه وجود داشته باشد، مبایعه نامه باطل خواهد بود.

در ادامه، به شرح یکی از دلایل دعوای ابطال مبایعه نامه، یعنی وجود تدلیس می پردازیم. تدلیس عبارت است از فریب دادن طرف مقابل به وسیله اظهارات کذب یا کتمان حقیقت. در صورتی که یکی از طرفین مبایعه نامه با اظهارات کذب یا کتمان حقیقت، طرف دیگر را فریب دهد و طرف دیگر نیز به دلیل این فریب، اقدام به امضای مبایعه نامه کند، مبایعه نامه باطل خواهد بود.

به عنوان مثال، فرض کنید که شخصی با اظهار اینکه ملک مورد معامله سند رسمی دارد، اقدام به فروش ملک به دیگری می کند. در صورتی که پس از تنظیم مبایعه نامه مشخص شود که ملک مورد معامله سند رسمی ندارد، مبایعه نامه به دلیل تدلیس باطل خواهد بود. در پایان، لازم به ذکر است که دعوای ابطال مبایعه نامه یک امر حقوقی است و باید توسط وکیل متخصص در این زمینه انجام شود.

مبایعه نامه سندی است که در آن طرفین معامله، توافق می کنند که مالی را در ازای مبلغی معین به یکدیگر بفروشند. ابطال مبایعه نامه به معنای باطل شدن این سند و برهم زدن معامله است. ابطال بیع به معنای باطل شدن عقد بیع است. عقد بیع عقدی است که در آن یکی از طرفین مال خود را در مقابل مبلغی معین به دیگری می فروشد.

ارتباط دعوی ابطال مبایعه نامه و ابطال بیع به این صورت است که دعوای ابطال مبایعه نامه ممکن است منجر به ابطال بیع نیز شود. به عبارت دیگر، اگر مبایعه نامه باطل شود، عقد بیع نیز باطل خواهد شد. در صورتی که مبایعه نامه باطل شود، طرفین معامله تعهدات خود را نسبت به یکدیگر ندارند. به عنوان مثال، فروشنده نمی تواند مبیع را به خریدار تسلیم کند و خریدار نیز نمی تواند ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند.

در صورتی که یکی از طرفین معامله معتقد باشد که مبایعه نامه باطل است، می تواند اقدام به طرح دعوای ابطال مبایعه نامه کند. اگر دادگاه حکم به ابطال مبایعه نامه صادر کند، عقد بیع نیز باطل خواهد شد.

بنابراین، ابطال مبایعه نامه و ابطال بیع دو مفهوم مرتبط با یکدیگر هستند که در برخی موارد ممکن است منجر به یکدیگر شوند. در ادامه به برخی از مواردی که منجر به ابطال مبایعه نامه و در نتیجه ابطال بیع می شود، اشاره می کنیم:

• تخلف از شرایط اساسی صحت معامله

یکی از شرایط اساسی صحت معامله، اهلیت طرفین معامله است. در صورتی که یکی از طرفین معامله فاقد اهلیت باشد، معامله باطل خواهد بود.

از جمله مواردی که منجر به دعوای ابطال مبایعه نامه و در نتیجه ابطال بیع می شود، می توان به موارد زیر اشاره کرد:

* **معامله با صغیر غیر ممیز**
* **معامله با مجنون**
* **با محجور**

• وجود عیب در مبیع

در صورتی که مبیع دارای عیب باشد، خریدار می تواند اقدام به فسخ معامله کند. اگر فسخ معامله انجام شود، مبایعه نامه نیز باطل خواهد شد.

• وجود خیار در قانون یا قرارداد

در قانون مدنی ایران، یازده خیار برای فسخ قرارداد پیش بینی شده است. اگر یکی از طرفین معامله، با استناد به یکی از خیارات قانونی، اقدام به فسخ معامله کند، فسخ معامله صحیح است.

علاوه بر خیارات قانونی، ممکن است طرفین در قرارداد خود، خیارات دیگری را نیز پیش بینی کنند. در صورتی که یکی از طرفین معامله، با استناد به خیار قراردادی، اقدام به فسخ معامله کند، فسخ معامله صحیح است.

در صورتی که فسخ معامله با استناد به یکی از خیارات قانونی یا قراردادی انجام شود، مبایعه نامه نیز باطل خواهد شد.

خوانده دعوای ابطال مبایعه نامه، کسی است که معامله را با طرف دیگر منعقد کرده است. به عبارت دیگر، خوانده دعوای ابطال مبایعه نامه، طرف دوم معامله است. در صورتی که مبایعه نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد، خوانده دعوای ابطال مبایعه نامه، فردی است که نام و مشخصات او در مبایعه نامه ذکر شده است.

در صورتی که مبایعه نامه به صورت عادی تنظیم شده باشد، خوانده دعوای ابطال مبایعه نامه، فردی است که طرف دیگر معامله است و می توان از طریق اسناد و مدارک دیگر، هویت او را احراز کرد. در صورتی که مبایعه نامه به صورت شفاهی انجام شده باشد، خوانده دعوای ابطال مبایعه نامه، فردی است که طرف دیگر معامله است و می توان از طریق شهادت شهود، هویت او را احراز کرد.

در صورتی که مبایعه نامه باطل باشد، طرفین معامله، هیچ یک حق و حقوقی از آن معامله ندارند. بنابراین، در صورتی که یکی از طرفین معامله، اقدام به طرح دعوای دعوای ابطال مبایعه نامه کند، خوانده دعوا، طرف دیگر معامله است.

در دعوای ابطال مبایعه نامه، خوانده دعوا می تواند دلایل و دفاعیات خود را در پاسخ به دعوا مطرح کند. در صورتی که دادگاه دلایل خوانده را موجه بداند، دعوای ابطال مبایعه نامه را رد می کند. در صورتی که دادگاه دلایل خوانده را غیرموجه بداند، دعوای ابطال مبایعه نامه را قبول می کند و حکم به ابطال مبایعه نامه صادر می کند.

در صورتی که حکم به ابطال مبایعه نامه صادر شود، معامله از ابتدا باطل تلقی می شود و طرفین معامله، هیچ یک حق و حقوقی از آن معامله ندارند.

ایا طرح دعوی ابطال مبایعه نامه نیاز به وکیل ملکی تهران دارد؟