دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای حقوقی است که خریدار در صورتی مطرح می‌کند که فروشنده یا مالک ملک اموال را با سند عادی به او واگذار کرده است، اما از تنظیم سند رسمی امتناع می‌ورزد. در این شرایط، خریدار موظف است با کمک یک وکیل حقوقی درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه مطرح کند و از فروشنده درخواست کند تا این امر را انجام دهد.
در نهایت، در صورتی که فروشنده یا مالک ملک امتناع از تنظیم سند رسمی کند، خریدار میتواند با کمک یک وکیل ملکی از دادگاه درخواست کمک کند تا فروشنده را مجاب کند تا این امر را انجام دهد. این دعوا به عنوان یک دعوای حقوقی و موجه مطرح می‌شود تا خریدار بتواند مالک ملک را که آن را به صورت رسمی خریداری کرده است، تأیید کند.
برای دریافت مشاوره حقوقی دقیق‌تر و درک بهتر از شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
تعریف حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی
سند رسمی یک نوع سند است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود. این سند بر اساس قوانین و مقررات قانونی صلاحیت ادارات مربوطه صادر می‌شود. سند رسمی، نسبت به سایر اسناد، اثر حقوقی و قانونی بیشتری دارد و به عنوان یکی از ادله اثباتی در دعاوی محسوب می‌شود.
برای تنظیم یک سند رسمی، شرایط خاصی وجود دارد. یکی از روش‌های تنظیم سند رسمی، مراجعه به وکیل ملکی و انتقال فرایند تنظیم سند به وکیل است. طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند مالکیت را تنظیم می‌کنند. در صورتی که یکی از طرفین از انجام معامله خودداری کند، طرف دیگر میتواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی کند.
قانون آئین دادرسی مدنی، الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم یک سند رسمی، مطابق ماده‌های ۲۲-۴۷ قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری، ضروری است. فقط شخصی که مالکیت یک ملک در نام او ثبت شده باشد، به عنوان مالک آن ملک شناخته می‌شود. داشتن مبایعه‌نامه یا حتی وکالت بلاعزل به تنهایی کافی نیست و نشانگر مالکیت شخص نمی‌باشد.
ماده‌های ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی مشخص می‌کنند که در هنگام معامله اموال غیرمنقول مانند املاک، اراضی، ساختمان‌ها و همچنین اموال منقولی که دارای سند رسمی هستند مثل خودرو، فروشنده متعهد می‌شود که در زمان مشخصی سند رسمی اموال فروخته شده را به نام خریدار تنظیم کند و این تعهد قانونی که عرفا الزام به تنظیم سند رسمی را رعایت کند.
ملک فروخته شده با دو مبایعه نامه
همچنین، گاهی اوقات شاهد بوده‌ایم که شخصی یک ملک را با خریداری مبایعه‌نامه از فروشنده خریداری کرده و سپس متوجه شده است که فروشنده ملک را با یک قرارداد دیگر واگذار کرده یا به دلایلی مربوط به بدهی‌های فروشنده، سند را در رهن قرار داده است.
در این موارد، خریدار میتواند درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده به مرجع قضایی مربوطه ارائه دهد. دادگاه نماینده خود (دادورز) را به دفترخانه معرفی کرده و نماینده دادگاه به جای فروشنده اسناد نقل و انتقال را امضا می‌کند. اگر خریدار و یا فروشنده قبل از الزام به تنظیم سند رسمی فوت کنند، در این صورت شخص خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت وراثت طرف معامله تقدیم کند. همچنین، گواهی انحصار وراثت شخص فوت‌کرده نیز باید به عنوان ضمیمه دادخواست ارائه شود.
چه مدارکی به عنوان اسناد رسمی شناخته می‌شوند؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول
برخی از شرایط و معیارهایی است که در قراردادهای انتقال مال غیرمنقول (مثل املاک و مستغلات) ممکن است در نظر گرفته شوند که میتواند منجر به الزام به تنظیم سند رسمی شود را در این مقاله قید می‌کنیم.
وجود تعهدات فروشنده در قرارداد
قرارداد ممکن است شامل تعهداتی باشد که فروشنده متعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله است. این تعهدات می‌توانند شامل جزئیاتی در مورد انتقال مال، مبلغ معامله، شرایط پرداخت و غیره باشند.
تعهد حضور در دفتر اسناد رسمی
فروشنده ممکن است در قرارداد تعهد کند که در تاریخ معینی حضور داشته باشد تا سند انتقال مال را امضا کند. این تعهد میتواند به عنوان یک تضمین برای حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی در نظر گرفته شود و ممکن است جریمه مالی برای عدم حضور فروشنده در این تاریخ پیش‌بینی شده باشد.
گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی
خریدار میتواند گواهی بدست بیاورد که نشان دهد فروشنده در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی حضور نداشته است. این گواهی از دفترخانه معین توسط خریدار صادر می‌شود و می تواند مدرکی برای صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی توسط دادگاه باشد.
تصویر اظهارنامه حضور در دفتر اسناد رسمی
اگر خریدار به فروشنده اظهارنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی ابلاغ کرده است، میتواند تصویری از این اظهارنامه را به دادخواست خود الحاق کند.
تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار
در صورت لزوم، خریدار باید دلایلی را ارائه دهد که نشان دهند وی در مورد معامله تصرف داشته است و سوابق مربوطه را به دادخواست خود الحاق کند.
بررسی شرایط معامله
اگر معامله مربوط به یک ملک (مثلاً مسکونی، تجاری یا اداری) باشد، قبل از اقامه دعوی باید از پایان کار و دریافت گواهی عدم خلاف شهرداری برای ملک مورد معامله اطمینان حاصل شود. زیرا در شهرها، صدور و انتقال سند به پایان کار و دریافت گواهی عدم خلاف شهرداری وابسته است.
ثبت معامله
معامله باید دارای سابقه ثبتی باشد یا در حال ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارند یا در حال ثبت نیستند، انتقال سند رسمی اعتبار ندارد و ملزم به تنظیم سند رسمی میباشند.
تحویل دادخواست
تحویل دادخواست یک روش برای صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی است. دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آن قرار دارد، تسلیم شود. البته، برای درک دقیق‌تر و اطمینان از موارد خاص، بهتر است با یک وکیل ملکی متخصص مشورت کنید.
مراحل دادگاه در روند الزام به تنظیم سند رسمی
۲. **احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع**: در برخی موارد، به منظور احراز مالکیت خوانده، دادگاه میتواند از روش‌های دیگری همچون استعلام از طریق اداره مخابرات استفاده کند. به عنوان مثال، در مورد تلفن، می‌توان با استعلام از اداره مخابرات به صحت مالکیت خوانده پی برد. شما می توانید برای انجام این مراحل از یک وکیل حقوقی کمک بگیرید.
۳. **احراز تادیه قسمتی از ثمن و محاسبه مابقی ثمن**: در صورتی که قرارداد شامل پیش‌پرداخت باشد، دادگاه میتواند اقدام به احراز تادیه قسمتی از ثمن نماید و مابقی ثمن را محاسبه کند. به عنوان مثال، در مورد چک، دادگاه میتواند با استعلام از طریق بانک، میزان بدهی را تعیین کرده و حکمی برای الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند. برای اگاهی از مفاهیم تادیه و ثمن می‌توانید از یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی کمک بگیرید.
۴. **احراز انجام معامله و قرارداد**: در این مرحله، دادگاه با بررسی اسناد و اظهارات طرفین و توجه به شهود، احراز انجام معامله و قرارداد را انجام می‌دهد. به عنوان مثال، دادگاه میتواند اصل مبایعه‌نامه را ملاحظه کند، دفاعیات خوانده را بررسی کند و به نحوه تحریر سند و شروط و تعهدات طرفین توجه کند و سپس حکم الزام به تنظیم سند رسمی را صادر کند.
۵. **احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار**: دادگاه باید هویت و شناسایی فروشنده و خریدار را احراز کند. در صورت فوت فروشنده یا خریدار، ورثه‌ها با ملاحظه انحصار وراثت شناسایی می‌شوند.
۶. **تحقیق درباره مورد معامله**: دادگاه ممکن است برای کشف حقیقت، تحقیقاتی درباره مورد معامله انجام دهد. در صورتی که مورد معامله در رهن بانک باشد، دادگاه میتواند میزان بدهی را تعیین کند و با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت‌کننده مقدم، حکمی برای الزام به تنظیم سند رسمی صادر کند.
۷. **توجه به هزینه‌ها و عهده‌داری**: دادگاه باید به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌داری آن توجه کند. هزینه‌های لازمه برای انتقال مالکیت معمولاً بر عهده مالک است و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
۸. **انجام تحقیقات لازم**: در نهایت، دادگاه ممکن است هر گونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد را انجام دهد. به عنوان مثال، در مورد تملک مالکانه، ممکن است محل معامله برای احراز تصرفات مورد بررسی قرار گیرد.
ایا عدم قید تنظیم سند رسمی در مبایعه نامه موجب برائت فروشنده خواهد بود؟
تبصره ماده ۲۲۰ قانون مدنی می‌فرماید که متعاملین ملزمند به تمامی نتایجی که به موجب عرف و عادت یا قانون از عقد حاصل می‌شود. این بدان معنی است که در صورتی که طبق عرف و عادت و مقررات قانونی، برای مبیع نیاز به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود، بدون اینکه نیاز به ذکر این الزام در قرارداد وجود داشته باشد.
بنابراین، در قراردادهایی که بر اساس عرف و عادت یا قانون، تنظیم سند رسمی لازم است، فروشنده باید سند رسمی را تنظیم کند، حتی اگر این الزام به تنظیم سند رسمی صراحت در قرارداد ذکر نشده باشد.
مهم است بدانید که در برخی قراردادها ممکن است تصریح شود که اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی منصرف شود یا به آن دست نیابد، مبلغ خاصی را باید پرداخت کند. در این صورت، فروشنده میتواند بین پرداخت این مبلغ و تنظیم سند رسمی انتخاب کند و خریدار تنها میتواند درخواست پرداخت وجه استدانه را داشته باشد یا الزام به تنظیم سند رسمی را بخواهد. برای درک بهتر این موضوع از یک وکیل حقوقی یا وکیل ملکی حتما کمک بگیرید.
با این حال، اگر در قرارداد تصریح شود که فروشنده، علاوه بر تنظیم سند رسمی، باید مبلغی را به عنوان وجه استدانه پرداخت کند، در صورتی که فروشنده تاخیر در اجرای تعهد خود داشته باشد، خریدار میتواند علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست پرداخت وجه استدانه را نیز داشته باشد.
بنابراین، متن قرارداد باید مشخص کند که در صورتی که فروشنده تاخیر در اجرای تعهد خود داشته باشد، علاوه بر الزام به تنظیم سند رسمی، وجه استدانه نیز باید پرداخت شود.
برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نیست. اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، دادگاه رای انتقال آن را نخواهد داد. در این صورت، خریدار باید اقدام کند تا فک رهن را از دادگاه مطالبه کند.
همچنین، در صورتی که فروشنده مالک رسمی ملک نباشد، خریدار میتواند با طرح شکایت در مورد فروش مال غیر، از دادگاه حق خود را احقاق کند.
در این موارد، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست. زیرا فروشنده در واقع مالک رسمی ملک نیست و به طور قانونی حق فروش آن را ندارد. بنابراین، در این حالت تنظیم سند رسمی برای انتقال ملک امکان‌پذیر نیست. در این موارد، خریدار باید با اقدامات قانونی مناسب، از جمله طرح شکایت در مورد فروش مال غیر، حق خود را احقاق کند تا از این نقصان جبران شود.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
مهم است که برای تنظیم سند رسمی یا دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، حتماً از خدمات یک وکیل ملکی استفاده کنید و فرایند تنظیم سند را به وکیل مربوطه واگذار کنید. زیرا الزام به تنظیم سند رسمی یک فرآیند پیچیده است و اگر در طول این فرآیند خطایی رخ دهد، ممکن است دعوی شما رد شود و امکان تنظیم سند را نداشته باشید. وکیل شما میتواند شما را در این فرآیند راهنمایی کرده و از درستی و کامل بودن سند اطمینان حاصل کند. دوستان عزیزی که طرفین دعوی ملکی به خصوص الزام به تنظیم سند رسمی هستند، می‌توانند از طریق کانال ارتباطی ما اقدام کنند.
