با توجه به افزایش جمعیت و توسعه شهرها، توسعه زیرساختها و شاهراهها ضروری است، اما مشکلاتی مهم حقوقی در توسعه طرحهای عمرانی، بهخصوص در تعیین مالکیت حقوقی اراضی موجود در محدوده این طرحها وجود دارد. قوانین و مقررات مختلفی در این زمینه وجود دارند، که از پروندههای مهم یک وکیل اراضی تهران است.
موضوع تملک اراضی یکی از مهمترین و کاربردیترین مسائل در حقوق ایران و حقوق اراضی است. در حال حاضر، دولت، موسسات و شرکتهای وابسته به دولت در تلاش برای تملک اراضی هستند و فعالیتهای خود را در این زمینه تمرکز میدهند.
به دلیل پیچیدگی و جدید بودن حقوق اراضی، این موضوع کمتر مورد بحث حقوقی قرار گرفته است و کار زیادی در این زمینه انجام نشده است. تعداد بسیار زیادی پرونده و اختلاف در مورد تملک اراضی برای وکیل اراضی تهران وجود دارد که نیازمند توجه بیشتر وکیلان ملکی و روشن شدن در احکام حقوقی مربوطه است.
در این مقاله، با احکام و قوانین مربوط به تحصیل و تملک اراضی در دیوان اداری عدالت ایران بیشتر آشنا میشویم.
لایحه قانونی مالکیت اراضی در طرحهای دولتی و عمومی
این لایحه درباره قوانین و مقررات مربوط به خرید و مالکیت اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی دولت صحبت میکند. طبق این قانون، هر زمان که دولت، وزارتخانهها، مؤسسات و شرکتهای دولتی، شهرداریها یا بانکها نیاز به اراضی، ساختمانها، تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی داشته باشند و اعتبار لازم تأمین شده باشد، میتوانند ملک مورد نیاز را به صورت مستقیم یا از طریق سازمانهای خاصی که مقتضی بدانند، بر اساس قوانین موجود در این قانون خریداری و تملک کنند. وظیفه یک وکیل اراضی در تهران در این لایحه بسیار پیچیده و مهم است.
قبل از خرید و تملک، باید اعتبار طرح تأمین شده باشد. تملک اراضی جهت اجرای طرحهای عمومی و عمرانی یک فعالیت حقوقی پیچیده است که در بسیاری از موارد بدون رعایت قوانین و مقررات حقوقی و قانونی انجام میشود. به همین دلیل همیشه به یک وکیل اراضی تهران که در این کار بسیار متخصص و با تجربه باشد، نیاز دارید. از آنجا که ساخت و ساز از اهمیت و اولویت بالایی برخوردار است، معمولاً از اهمیت قانونی و حقوقی تملک غفلت میشود و این میتواند منجر به بروز دعاوی و مشکلات حقوقی و قضائی گردد که نیاز به اخد وکیل ملکی متخصص و متعاقبا با هزینههای سنگینی همراه است.
آییننامه اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۳٫۵٫۳ (کمیسیون خاص مشترک مجلسین)
ماده ۲۰
طبق ماده ۲۰ این قانون، زراعتی که حداقل شامل عملیات شخمزنی با استفاده از ماشین کشاورزی باشد، به عنوان زراعت مکانیزه شناخته میشود. دوستان غزیز این ماده، فقط برای یک اگاهی شفاهی بیان، شده و در صورت لزوم حتما از یک وکیل ملکی در بخش وکیل اراضی تهران بهره بگیرید.
ماده ۱۹
این قانون اصلاحات ارضی بیان میکند که اراضی مکانیزه با مساحت تا پانصد هکتار در هر ده و برای هر مالک، مشمول مقررات ماده ۱ از مواد الحاقی به قانون ارضی نخواهد بود. این به این معنی است که مالکان این اراضی مکانیزه تحت مقررات ارضی معمولی قرار نخواهند گرفت و از تسهیلات و مزایای مربوط به آن مستثنی خواهند بود.
اما اگر مالک اراضی مکانیزه از مساحت بیشتری از آن در هر ده استفاده کند و تأسیسات و وسایل لازم را با سرمایه خود یا به طرق دیگر ایجاد کند و از آن برای بهرهبرداری و زراعت استفاده کند، این بخش مازاد از اراضی مکانیزه مشمول مقررات عمران اراضی بایر خواهد بود. به عبارت دیگر، مالکیت این بخش اضافی از اراضی برای مالک باقی خواهد ماند و مالک میتواند در آن زمین بهرهبرداری کند.
ماده ۲۱
ماده ۲۱ از قانون اصلاحات ارضی به وظایف و روابط مالک و زارع اشاره میکند که در فصل هفتم این قانون ذکر شده است. این ماده بیان میکند که تا زمانی که تکلیف قطعی درباره این وظایف و روابط در آییننامه مربوطه تعیین نشده باشد، وظایف و روابط بین مالک و زارع بر اساس قوانین فعلی حفظ خواهد شد.
به عبارت دیگر، تا زمانی که آییننامه مربوطه صادر نشده باشد، وظایف و روابط بین مالک و زارع بر اساس مقررات موجود قابل اجرا خواهد بود و تغییری نخواهد کرد. این بخش از قانون به عنوان یک پیشفرض موقت تعیین شده است تا زمانی که آییننامه مربوطه تدوین و ابلاغ شود.
ماده ۲۲
ماده ۲۲ از قانون اصلاحات ارضی بیان میکند که سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران موظف است در اجرای مقررات اصلاحات ارضی، به تدریج برای تشکیل شرکتهای تعاونی روستایی در مناطق روستایی مشمول اصلاحات ارضی و اتحادیههای تعاونی اقدام کند. همچنین، آنها را در امور مالی و فنی سرپرستی کند و شرایط لازم برای تربیت عملی روستاییان را برای ایجاد و مدیریت شرکتهای تعاونی فراهم کند. در صورت نیاز از یک وکیل دیوان عدالت اداری یا یک وکیل اراضی تهران استفاده کنید.
به عبارت سادهتر، این ماده میگوید که سازمان مرکزی تعاون روستایی ایران مسئول است که به تدریج و در طول زمان، در مناطق روستایی مشمول اصلاحات ارضی، شرکتهای تعاونی روستایی را تشکیل دهد. این سازمان نیز مسئولیت سرپرستی مالی و فنی این شرکتها را بر عهده خواهد داشت و باید شرایط لازم برای آموزش و آمادهسازی روستاییان برای تشکیل و مدیریت این شرکتها را فراهم کند. هدف اصلی این ماده ایجاد تعاونیهای روستایی و توسعه بخش کشاورزی و روستایی است.
تبصره ۱ و ۲
تبصره ۱ و ۲ مقررات مرتبط با املاک و مالکین آنها در قانون اصلاحات ارضی به شرح زیر است:
– تبصره ۱: اگر مالک یا مالکین املاک نتوانند مستندات مالکیت خود را تکمیل کنند یا درخواست صدور حکم انحصار وراثت را ارائه ندهند، سازمان اصلاحات ارضی نیز در این موارد اقدام خواهد کرد. به عبارت دیگر، اگر مالک یا مالکین نسبت به تکمیل مدارک مالکیت یا درخواست صدور حکم انحصار وراثت اقدام نکنند، سازمان اصلاحات ارضی میتواند اقدامات لازم را برای حفظ و مدیریت املاک انجام دهد. برای درخواست انحصار وراثت از یک وکیل اراضی تهران یا یک وکیل دیوان عدالت اداری استفاده کنید.
– تبصره ۲: افرادی که به ثبت اعتراض درباره املاک خود مواجه شدهاند، میتوانند وجه یا قبوض یا دستور پرداختهای تودیع شده را دریافت کنند، اما با ارائه تضمین یا تأمین کافی. با این حال، اگر تصمیم یک دادگاه قانونی نشان دهد که شخص یا اشخاص دیگری به عنوان مالک یا ذیحق تشخیص داده شدهاند، وجوه یا قبوض یا دستور پرداختهای مذکور به مالکین یا ذویحقوق تحویل داده خواهد شد.
به طور کلی، این تبصرهها بیان میکنند که اگر مالک یا مالکین نتوانند مدارک مالکیت یا حکم انحصار وراثت را ارائه کنند، سازمان اصلاحات ارضی میتواند اقدامات لازم را انجام دهد. همچنین، افرادی که به ثبت اعتراض مواجه شدهاند، میتوانند وجوه یا قبوض یا دستور پرداختهای تودیع شده را با ارائه تضمین کافی دریافت کنند، مگر اینکه تصمیم محاکم نشان دهد که شخص یا اشخاص دیگری به عنوان مالک یا ذیحق تشخیص داده شدهاند. در این صورت، وجوه یا قبوض یا دستور پرداختها به مالکین یا ذویحقوق تحویل داده میشود.
ماده ۲۵
ماده ۲۵ در قانون اصلاحات ارضی درباره اماکن عمومی در دهات صحبت میکند. طبق این ماده، اماکن عمومی در دهات باید بر اساس تشخیص سازمان اصلاحات ارضی به منظور استفاده اهالی ده به ملکیت شرکت تعاونی مربوط واگذار شوند. به عبارت دیگر، این اماکن به عنوان ملکیت شرکت تعاونی تعلق میگیرند و مسئولیت حفاظت و مراقبت از آنها نیز به عهده شرکت تعاونی است.
همچنین، استفاده از مراتع در دهات نیز باید طبق آییننامهای باشد که پس از تصویب هیأت وزیران اجرا خواهد شد. این آییننامه به منظور تنظیم و کنترل استفاده صحیح و پایدار از منابع طبیعی مراتع در دهات تهیه میشود و پس از تصویب هیأت وزیران، اجرا خواهد شد.
به طور خلاصه، ماده ۲۵ بیان میکند که اماکن عمومی در دهات باید به ملکیت شرکت تعاونی واگذار شده و مسئولیت حفاظت و مراقبت از این اماکن به عهده شرکت تعاونی است. همچنین، استفاده از مراتع در دهات نیز باید طبق آییننامهای باشد که پس از تصویب هیأت وزیران اجرا خواهد شد.
ماده ۲۶
ماده ۲۶ در قانون اصلاحات ارضی درباره خانههایی که زارعین در آنها سکونت دارند، اشاره دارد. طبق این ماده، خانههایی که زارعین در آنها سکونت دارند، همچنان در اختیار آنها باقی خواهد ماند و به تبع مالک مزروعی برای آنان واگذار میشود.
به عبارت دیگر، این ماده تضمین میکند که زارعین با ادامه سکونت در خانههای خود، همچنان به عنوان مستاجران این خانهها باقی خواهند ماند. مالک مزروعی نیز موظف است این خانهها را به زارعین واگذار کند و از حقوق آنان در استفاده از این خانهها پاسداری کند.
به طور خلاصه، ماده ۲۶ بیان میکند که خانههایی که زارعین در آنها سکونت دارند، به تبع مالک مزروعی برای آنان واگذار میشود و زارعین همچنان حق سکونت در این خانهها را خواهند داشت.
انواع اراضی
در قانون و حقوق، دستهبندی اراضی ایران بر اساس مالکیت به ۴ گروه تقسیم شده است:
اراضی دولتی
این نوع اراضی توسط دولت تصرف و مالکیت میشوند. معمولاً با کمک یک وکیل اراضی تهران از طریق قوانین حاکمیتی مانند قوانین لغو مالکیت اراضی موات شهری، قوانین اراضی شهری و قوانین زمین شهری به دست دولت درمیآیند. تابعیت این اراضی بر اساس قوانین و مقررات مربوط به واگذاری و انتقال از طریق مزایده و مجوزهای قانونی است.
اراضی خصوصی
این نوع اراضی دارای مالک خصوصی غیردولتی هستند و از طریق قراردادها مانند عقود برخیع ، صلح و هبه یا ارث به مالکیت خصوصی منتقل میشوند. انتقال این اراضی تابع توافق طرفین و قوانین مندرج در قرارداد است. اگر مالکیت برای کل زمین به چند نفر تعلق داشته باشد، مقررات مربوط به اراضی مشاع اعمال میشود و اگر یک نفر مالک باشد، مقررات مربوط به اراضی مفروز اعمال میشود. قیمت این اراضی بر اساس توافق بین خریدار و فروشنده و معمولاً بر اساس ارزش روز قرارداد تعیین میشود.
اراضی موقوفه
این نوع اراضی بر اساس وقفنامه و توسط شخصی بنام واقف به مالکیت وقف درمیآیند. طبق قوانین و قواعد فقهی و قانون، زمین وقف قابل انتقال نیست و منافع آن توسط متولی موقوفه یا اداره اوقاف به صورت اجاره موقت واگذار میشود. در صورتی که شخصی با مجوز قانونی بر روی اراضی موقوفه بنا احداث کند و وقف دارای سند مالکیت باشد، میتواند برای اعیانی که بر روی آنها ساخته شده است، سند مالکیت از اداره ثبت دریافت کند، اما این سند فقط برای اعیان صادر میشود و نه برای زمین خود وقف.
اراضی عمومی
این نوع اراضی متعلق به هیچ مالک خاصی نیستند و شامل مشترکات عمومی و مباحات میشوند.
مشترکات عمومی
این اموال به عنوان اموال دولتی در نظر گرفته میشوند و برای مصالح عمومی اختصاص داده شدهاند. دولت فقط وظیفه اداره آنها را دارد. به عنوان مثال، پلها، موزهها و معابر عمومی از این دسته میباشند.
مباحات
مباحات نوعی از تملک بر روی این اراضی است که توسط افراد با رعایت شروط قانونی انجام میشود. به عنوان مثال، اراضی موات (که فاقد مالک خاص و بدون کشت و زرع هستند) که با توسعه و شرایط قانونی قابل تملک میباشند. برای تشخیص مباهان می توانید از یک وکیل اراضی تهران کمک بگیرید.
لازم به ذکر است که در موارد استثنایی مانند خرابی یا خطر بالا برای اراضی موقوفه، بر اساس قوانین قابل انتقال هستند.
ملاک تعیین قیمت اراضی
سرپیچی مالک از انتقال سند اراضی
در صورت عدم پرداخت وجه اراضی، مالک چه اقدامی انجام دهد؟
بهترین وکیل اراضی تهران
مسائل حقوقی اراضی در تهران به دلیل پیچیدگی و تعدد قوانین و مقررات مربوطه، نیاز به یک وکیل اراضی تهران دارد، که در این زمینه تخصص و تجربه لازم را داشته باشد اقای نیکجو با تجربه و دانش قابل توجهی که در این زمینه داشته اند، به عنوان یکی از بهترین وکلای اراضی تهران شناخته میشود.
وکلای موسسه جقوقی اقای نیکجو در زمینه حقوق ملکیت و مسائل مربوط به املاک و اراضی در شهر تهران فعالیت میکنند. دوستان عزیزی که درگیر دعاوی حقوقی اراضی هستند، میتوانند با استفاده از خدمات موسسه حقوقی ما، در مورد مسائل حقوقی مربوط به املاک و اراضی در تهران مشاوره و کمک حقوقی دریافت کنند.
- ۰۲۱-۲۶۳۷۳۰۵۴
- ۰۹۱۲۳۶۴۴۲۴۷
- info@alinikjou.com
- تهران، زعفرانیه، مقدس اردبیلی، اول شادآور، پلاک ۱۵، طبقه ۲، واحد ۵
